Bon nombre d’investisseurs sont séduits par la réduction d’impôt Pinel générée. Si la plupart enregistrent de bons rendements et une rentabilité finale intéressante, d’autres en revanche n’ont finalement pas profité des gains escomptés. La question se pose : la loi Pinel est-elle réellement intéressante ? La réponse est oui, mais à condition de bien préparer son investissement et de contourner les risques qui y sont associés.
Des prix trop élevés
Les promoteurs sont de plus en plus nombreux à proposer des programmes Pinel, en raison de l’appétence des investisseurs pour ce dispositif – qui a été lancé en 2015. Or, en achetant auprès de ces professionnels de l’immobilier, le prix d’achat subit une surcote par rapport au cours de l’immobilier classique. En d’autres termes, le bien coûte 15% à 20% plus cher. Sachez pourtant que le prix entre en compte dans le calcul de la rentabilité finale de votre investissement. Ce paramètre est donc à analyser de près : il vaut mieux bien comparer les prix et sélectionner le meilleur programme, en fonction de plusieurs paramètres. Exemple : taille du bien, ville et quartier – car de ces critères dépendent le prix de base entre autres – en plus de sélectionner le promoteur dont le programme est le plus accessible. Cela en tenant compte toutefois de vos propres objectifs et de votre profil d’investisseur.
L’obligation de se soumettre aux plafonds de loyers
Cette contrainte fait aussi partie des inconvénients de la loi Pinel. L’investisseur n’est pas libre de fixer ses loyers et doit tenir compte de deux types de plafonds : celui lié aux ressources du locataire et celui en lien avec le zonage (A Bis, A ou B1). Le calcul du juste loyer doit donc être particulièrement anticipé : il ne doit pas être sous-évalué, ni surévalué. Le but est de réaliser le meilleur rendement et les loyers entrent en compte dans l’estimation de cet indicateur de performance. Ainsi, il vaut mieux faire appel à l’accompagnement d’un expert Pinel ou d’un conseiller financier expérimenté pour calculer le loyer à appliquer. Cela sachant que vous êtes également soumis au respect des clauses du contrat par rapport à l’indice de référence des loyers (IRL) et en cas d’éventuelle revalorisation. En bref, il s’agit donc de bien savoir calibrer les loyers, une fois les locataires sélectionnés.
La rentabilité de la ville où l’on investit
Attention à ce piège : l’achat d’un bien immobilier se fait certes par rapport à son propre lieu de résidence, pour un meilleur suivi locatif. Cependant, il vaut toujours mieux analyser les spécificités de chaque région, chaque commune, voire de chaque quartier avant de valider l’acquisition du bien.
Les grandes villes Pinel deviennent de moins en moins attractives, en raison de la concurrence qui se crée par rapport aux investisseurs de plus en plus nombreux à souscrire au dispositif. Cette concurrence s’établit non seulement dès l’acquisition – les prix deviennent difficilement négociables – mais aussi au moment de l’expiration de l’engagement. C’est-à-dire que beaucoup de biens peuvent être mis en vente dans la même ville, ce qui contraint l’investisseur à réviser son prix à la baisse afin d’échapper aux risques d’illiquidité.
Investir dans les villes moyennes devient ainsi plus intéressant, mais la demande locative doit être analysée en profondeur avant de s’engager.
Une réduction d’impôt revue à la baisse à compter de 2023
Bon nombre d’investisseurs se posent la question s’il est toujours rentable de souscrire au dispositif, sachant que le taux de défiscalisation de 12%, de 18% et de 21% ne sont plus maintenus en 2023 et en 2024. Les simulations sont donc de mise avec cette baisse de l’avantage fiscal pour ceux qui investissent après le 31 décembre 2022.
